บ้าน 10 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่? คำนวณรายได้ก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน

การมีบ้านราคา 10 ล้านบาทอาจเป็นเป้าหมายของหลายคน โดยเฉพาะครอบครัวที่กำลังมองหาพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทำเลที่เดินทางสะดวก หรือบ้านที่สามารถรองรับการใช้ชีวิตในระยะยาว แต่คำถามสำคัญก่อนเริ่มมองหาบ้านคือ “บ้าน 10 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่?”

คำตอบไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาบ้านเพียงอย่างเดียว เพราะธนาคารจะพิจารณาหลายปัจจัยประกอบกัน ทั้งรายได้ ภาระหนี้ อายุ ระยะเวลาผ่อน อัตราดอกเบี้ย เงินดาวน์ รวมถึงประวัติทางการเงินของผู้กู้

บทความนี้จะลองคำนวณให้เห็นภาพว่า หากต้องการซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท ควรมีรายได้ประมาณเท่าไหร่ ต้องเตรียมเงินสดแค่ไหน และมีปัจจัยอะไรที่ควรพิจารณาก่อนยื่นกู้

บ้าน 10 ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไหร่?

ก่อนตอบว่าต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ เราต้องรู้ก่อนว่า บ้านราคา 10 ล้านบาทจะมีค่างวดประมาณเท่าไหร่

สมมติว่ากู้เต็ม 10 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี และใช้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยเพื่อการคำนวณประมาณ 5% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 53,000–54,000 บาทต่อเดือน

แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียงการประมาณการ เพราะสินเชื่อบ้านในประเทศไทยมักมีอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา เช่น โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1–3 ปีแรก ก่อนเปลี่ยนไปใช้อัตราดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคาร

ดังนั้น เวลาประเมินความสามารถในการผ่อน ไม่ควรดูเฉพาะค่างวดช่วงโปรโมชั่น แต่ควรคำนวณเผื่อช่วงที่ดอกเบี้ยสูงขึ้นด้วย

ซื้อบ้าน 10 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่?

หลักการทั่วไปในการประเมินสินเชื่อคือ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ หรือ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งเป็นสัดส่วนระหว่างภาระหนี้ต่อเดือนกับรายได้

เกณฑ์ของแต่ละธนาคารและผู้กู้แต่ละรายแตกต่างกัน จึงไม่มีตัวเลขเดียวที่รับประกันว่าจะกู้ผ่าน แต่เพื่อให้เห็นภาพง่าย ๆ สมมติให้ภาระผ่อนบ้านอยู่ที่ประมาณ 40–50% ของรายได้ต่อเดือน

หากค่างวดบ้านอยู่ที่ประมาณ 54,000 บาทต่อเดือน

ถ้าใช้สัดส่วน 40%
รายได้ควรอยู่ที่ประมาณ 135,000 บาทต่อเดือน

ถ้าใช้สัดส่วน 50%
รายได้ควรอยู่ที่ประมาณ 108,000 บาทต่อเดือน

ดังนั้น หากไม่มีภาระหนี้อื่นเลย ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทอาจต้องมีรายได้ประมาณ 110,000–140,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป โดยประมาณ

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ไม่ใช่เกณฑ์อนุมัติสินเชื่อของทุกธนาคาร และรายได้ถึงระดับดังกล่าวก็ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับวงเงิน 10 ล้านบาทโดยอัตโนมัติ

เงินเดือน 100,000 ซื้อบ้าน 10 ล้านได้ไหม?

นี่เป็นคำถามที่หลายคนน่าจะสงสัย

หากมีรายได้เดือนละ 100,000 บาท และต้องผ่อนประมาณ 54,000 บาทต่อเดือน เท่ากับว่าต้องนำรายได้มากกว่าครึ่งหนึ่งไปชำระค่าบ้าน

ในทางปฏิบัติ การกู้จึงอาจค่อนข้างตึง โดยเฉพาะหากยังมีภาระอื่น เช่น

• ผ่อนรถ
• บัตรเครดิต
• สินเชื่อส่วนบุคคล
• ค่าเลี้ยงดูครอบครัว
• ค่าใช้จ่ายประจำอื่น ๆ

วิธีหนึ่งที่ช่วยลดภาระได้คือ เพิ่มเงินดาวน์

ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 10 ล้านบาท หากวางเงินดาวน์ 2 ล้านบาท จะเหลือยอดกู้ประมาณ 8 ล้านบาท

ภายใต้สมมติฐานดอกเบี้ย 5% และผ่อน 30 ปี ค่างวดจะลดเหลือประมาณ 43,000 บาทต่อเดือน

เมื่อยอดกู้ลดลง โอกาสที่รายได้จะรองรับค่างวดได้ก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เงินเดือน 150,000 ซื้อบ้าน 10 ล้านไหวไหม?

หากมีรายได้ประมาณ 150,000 บาทต่อเดือน และผ่อนบ้านประมาณ 54,000 บาท ภาระค่าบ้านจะคิดเป็นประมาณ 36% ของรายได้

ในเชิงตัวเลขถือว่าสบายกว่ากรณีรายได้ 100,000 บาทอย่างชัดเจน

แต่คำว่า “กู้ผ่าน” กับ “ผ่อนไหว” เป็นคนละเรื่องกัน

ธนาคารอาจมองว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่ในชีวิตจริงยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกจำนวนมาก

สำหรับบ้านระดับ 10 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายไม่ได้จบลงหลังโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังมีค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายฉุกเฉินที่เกิดขึ้นในอนาคต

ดังนั้น ผู้ซื้อควรคำนวณจาก เงินเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ใช่มองจากเงินเดือนเพียงอย่างเดียว

มีหนี้รถอยู่ ส่งผลต่อการกู้บ้านแค่ไหน?

สมมติว่ามีรายได้ 150,000 บาทต่อเดือน แต่กำลังผ่อนรถเดือนละ 25,000 บาท

หากเพิ่มค่างวดบ้านอีกประมาณ 54,000 บาท ภาระหนี้รวมจะกลายเป็นประมาณ 79,000 บาทต่อเดือน

เมื่อเทียบกับรายได้ 150,000 บาท เท่ากับมีภาระหนี้ประมาณ 53% ของรายได้ ก่อนนับค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตอื่น ๆ

นี่คือเหตุผลว่าทำไมคนสองคนที่มีเงินเดือนเท่ากัน อาจได้รับวงเงินสินเชื่อบ้านไม่เท่ากัน

คนหนึ่งไม่มีหนี้เลย ขณะที่อีกคนมีทั้งรถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล ธนาคารย่อมประเมินความสามารถในการชำระหนี้แตกต่างกัน

กู้ร่วมช่วยให้ซื้อบ้าน 10 ล้านง่ายขึ้นไหม?

สำหรับคู่รักหรือครอบครัว การกู้ร่วมเป็นอีกทางเลือกที่ช่วยเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อ

ตัวอย่างเช่น

คนแรกมีรายได้ 80,000 บาทต่อเดือน
คนที่สองมีรายได้ 70,000 บาทต่อเดือน

รายได้รวมของทั้งคู่เท่ากับ 150,000 บาทต่อเดือน

หากทั้งสองคนไม่มีภาระหนี้สูง การรวมรายได้อาจช่วยเพิ่มความสามารถในการขอวงเงินสินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับการใช้รายได้ของคนใดคนหนึ่งเพียงคนเดียว

อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ร่วมจะมีภาระผูกพันต่อหนี้ก้อนนั้นด้วย จึงควรพิจารณาทั้งเงื่อนไขสินเชื่อ กรรมสิทธิ์ และแผนการเงินระยะยาวร่วมกันก่อนตัดสินใจ

บ้าน 10 ล้าน ต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่?

แม้ว่าจะสามารถกู้ได้ในวงเงินสูง แต่การซื้อบ้านก็ยังควรเตรียมเงินสดสำรองไว้

หากต้องการดาวน์ 10% ของราคาบ้าน 10 ล้านบาท จะต้องเตรียมเงินประมาณ 1 ล้านบาท

หากดาวน์ 20% จะอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท และยอดกู้จะเหลือประมาณ 8 ล้านบาท

นอกจากเงินดาวน์แล้ว ยังควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายตามเงื่อนไขสินเชื่อ ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าตกแต่งเพิ่มเติม โดยค่าใช้จ่ายบางรายการอาจมีโปรโมชั่นหรือการแบ่งชำระระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายแตกต่างกันไป

สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณา โครงการบ้านพร้อมอยู่ การตรวจสอบรายการที่รวมอยู่ในราคาขาย เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์บางส่วน งานสวน หรือโปรโมชั่นค่าใช้จ่ายวันโอน ก็ช่วยให้วางแผนเงินสดก่อนเข้าอยู่อาศัยได้แม่นยำขึ้น

อย่าลืม “ค่าตกแต่งบ้าน”

บ้านราคา 10 ล้านบาทไม่ได้หมายความว่าเตรียมเงิน 10 ล้านบาทแล้วทุกอย่างจะจบ

หากเป็นบ้านเปล่า ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมงบสำหรับเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผ้าม่าน Built-in ห้องครัว ระบบ Smart Home หรือการจัดสวนเพิ่มเติม

งบตกแต่งสามารถมีตั้งแต่หลักแสนไปจนถึงหลักล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดบ้านและระดับวัสดุที่เลือก

ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านควรแยกงบออกเป็นอย่างน้อย 3 ส่วน คือ

เงินสำหรับซื้อบ้าน + เงินสำหรับตกแต่ง + เงินสำรองฉุกเฉิน

เพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็บทั้งหมดถูกใช้ไปกับการซื้อและตกแต่งบ้านจนไม่มีสภาพคล่องเหลือ

ควรมีเงินสำรองเท่าไหร่ก่อนซื้อบ้าน?

อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือเงินสำรองฉุกเฉิน

เพราะสินเชื่อบ้านเป็นภาระระยะยาว 20–30 ปี ระหว่างทางอาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด เช่น รายได้ลดลง เปลี่ยนงาน มีค่าใช้จ่ายทางครอบครัว หรือมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านเพิ่มเติม

โดยทั่วไป การมีเงินสำรองที่สามารถรองรับค่าใช้จ่ายได้หลายเดือนจะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินได้มากกว่าการนำเงินเก็บทั้งหมดไปเป็นเงินดาวน์

เช่น หากค่าใช้จ่ายของครอบครัวรวมค่างวดบ้านอยู่ที่ 100,000 บาทต่อเดือน การมีเงินสำรอง 6 เดือนจะเท่ากับประมาณ 600,000 บาท

จำนวนที่เหมาะสมของแต่ละคนจะแตกต่างกันตามความมั่นคงของรายได้ ภาระครอบครัว และระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้

ก่อนซื้อบ้าน 10 ล้าน ลอง Stress Test ตัวเอง

วิธีง่าย ๆ ที่ช่วยตอบคำถามว่า “ผ่อนไหวจริงไหม” คือการจำลองค่างวดก่อนซื้อ

หากคาดว่าจะต้องผ่อนบ้านเดือนละ 50,000 บาท แต่ปัจจุบันจ่ายค่าเช่าอยู่ 20,000 บาท ลองนำเงินส่วนต่าง 30,000 บาทเข้าบัญชีเงินออมทุกเดือนติดต่อกัน 6–12 เดือน

หากยังสามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติ มีเงินออม และไม่ต้องดึงเงินก้อนดังกล่าวกลับมาใช้ แสดงว่าคุณเริ่มเห็นภาพว่าภาระระดับนี้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์หรือไม่

ข้อดีอีกอย่างคือ เงินที่สะสมในช่วงทดลองสามารถกลายเป็นเงินดาวน์หรือเงินสำรองสำหรับบ้านในอนาคตได้ด้วย

สรุป บ้าน 10 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่?

หากกู้ซื้อบ้าน 10 ล้านบาทเต็มจำนวน ผ่อน 30 ปี และสมมติอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 53,000–54,000 บาทต่อเดือน

หากประเมินให้ภาระผ่อนบ้านอยู่ราว 40–50% ของรายได้ ผู้ซื้อที่ไม่มีหนี้อื่นอาจต้องมีรายได้ประมาณ 110,000–140,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป เพื่อให้เห็นภาพคร่าว ๆ ของความสามารถในการผ่อน

แต่รายได้ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่กำหนดว่าคุณพร้อมซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทหรือไม่

สิ่งที่ควรพิจารณาพร้อมกันคือ เงินดาวน์ ภาระหนี้เดิม ค่าใช้จ่ายประจำ เงินสำรอง ความมั่นคงของรายได้ และค่าใช้จ่ายหลังซื้อบ้าน

สุดท้ายแล้ว คำถามที่สำคัญจึงอาจไม่ใช่เพียง “เงินเดือนเท่าไหร่ถึงซื้อบ้าน 10 ล้านได้?” แต่คือ “หลังจากผ่อนบ้านแล้ว เรายังมีเงินมากพอที่จะใช้ชีวิตในแบบที่ต้องการหรือไม่?”

เพราะบ้านที่เหมาะสม ไม่ควรเป็นเพียงบ้านที่ธนาคารอนุมัติให้ซื้อได้ แต่ควรเป็นบ้านที่เราสามารถเป็นเจ้าของและใช้ชีวิตอยู่ได้อย่างมั่นคงในระยะยาว