Refinance บ้านช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแบบไหน

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง ผู้กู้ควรตรวจสอบว่าดอกเบี้ยที่จ่ายอยู่ยังเหมาะสมกับภาระหนี้หรือไม่ โดยการ refinance บ้าน เป็นการย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่เพื่อรับเงื่อนไขที่อาจเหมาะสมกว่า อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบไม่ควรดูเฉพาะอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดที่ปรากฏในโฆษณา เพราะบางผลิตภัณฑ์เสนออัตราพิเศษเฉพาะปีแรก ก่อนปรับเป็นอัตราลอยตัวในปีถัดไป ผู้กู้จึงควรคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ยตามช่วงเวลาที่ต้องการเปรียบเทียบ และพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MRR สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของธนาคาร การประเมินหลายสถานการณ์จะช่วยให้เห็นความเสี่ยงจากดอกเบี้ยที่อาจปรับสูงขึ้น

เปรียบเทียบดอกเบี้ยเฉลี่ยกับต้นทุนรวมอย่างไร

สมมติว่าสินเชื่อเดิมมีเงินต้นคงเหลือ 2 ล้านบาท และธนาคารใหม่เสนออัตราดอกเบี้ย 3% ในปีแรก ก่อนปรับเป็น 4% และ 5% ในสองปีถัดไป การนำอัตราทั้งสามปีมาหาค่าเฉลี่ยแบบง่ายจะได้ 4% แต่ตัวเลขนี้ไม่ใช่อัตราต้นทุนที่แท้จริง เพราะยอดเงินต้นลดลงระหว่างผ่อนชำระ และยังมีค่าใช้จ่ายในการย้ายสินเชื่อ ผู้กู้ควรขอตารางผ่อนชำระเพื่อเปรียบเทียบดอกเบี้ยรวม ยอดหนี้คงเหลือ และค่าใช้จ่ายทั้งหมดในช่วงเวลาเดียวกัน หากธนาคารเดิมเสนอปรับลดดอกเบี้ยหรือ Retention ก็ควรนำมาเปรียบเทียบด้วย เพราะอาจช่วยลดต้นทุนบางรายการที่เกิดจากการย้ายธนาคาร

ระยะเวลาผ่อนใหม่อาจทำให้ดอกเบี้ยรวมเพิ่มขึ้น

การย้ายสินเชื่ออาจทำให้ค่างวดรายเดือนลดลงได้ หากเลือกขยายระยะเวลาผ่อน แต่การจ่ายต่อเดือนน้อยลงไม่ได้หมายความว่าต้นทุนรวมจะต่ำลงเสมอไป ตัวอย่างเช่น ผู้กู้ที่เหลือระยะเวลาผ่อน 15 ปี แต่เลือกสัญญาใหม่ที่ยาวขึ้นเป็น 25 ปี อาจมีภาระรายเดือนเบาลง ขณะเดียวกันก็อาจต้องจ่ายดอกเบี้ยสะสมมากขึ้น หากต้องการลดต้นทุนระยะยาวควรเปรียบเทียบทั้งกรณีรักษาระยะเวลาผ่อนเดิมและกรณีขยายเวลา รวมถึงตรวจสอบเงื่อนไขการชำระเงินต้นเพิ่มเติม การตัดสินใจที่เหมาะสมจึงต้องพิจารณาความสามารถในการผ่อนปัจจุบันควบคู่กับเป้าหมายการปลดหนี้ในอนาคต