ดูราคาประเมินที่ดินทางราชการกับราคาซื้อขาย

ดูราคาประเมินที่ดินทางราชการกับราคาซื้อขาย  
ตามที่ไทยรัฐได้กรุณาลงข่าว "สยามสแควร์" พุ่งติดลมบนเอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินที่ดิน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ขอขอบพระคุณไทยรัฐและสื่ออื่น ๆที่กรุณาลงเผยแพร่ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม           แต่ประเด็นหนึ่งที่ ดร.โสภณขออนุญาตชี้แจงเพิ่มเติมเพื่อความเข้าใจร่วมกันก็คือ ที่ว่า "เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดิน"ข้อนี้ทางกรมธนารักษ์อาจมีเคืองได้ว่าประชาชนเข้าใจกรมไปในทางที่เป็นลบหรือไม่ข้อนี้ตามข่าวก็ไม่ได้พูดในเชิงลบ เพราะตามข่าวกล่าวว่า "ราคาที่ดินทางราชการที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินสูงสุดมีมูลค่า ตร.ว.ละ 850,000 บาทในพื้นที่สีลม แต่ AREA ได้ประเมินไว้ตามราคาตลาด 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือต่ำกว่าราคาตลาด 39% ส่วนพื้นที่ที่เคยประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิตชิดลม ทางราชการประเมินที่ดินไว้ 800,000 บาท หรือเพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น"           ดร.โสภณยังได้แจกแจงความแตกต่างระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาซื้อขายจริงไว้อย่างชัดเจนว่า "ราคาประเมินที่ดินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิดเพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงและแม้บางบริเวณราคาประเมินทางราชการได้ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปีแต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริงราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาด" และที่ต้องชี้แจงนี้เผื่อว่าใครไม่เข้าใจจะเอาราคาประเมินทางราชการไปเป็นฐานในการซื้อขายคงไม่ได้แต่เป็นฐานในการเสียภาษีหรือเป็นราคาที่ใช้ตีราคาหลักทรัพย์เพื่อการประกันผู้ต้องหาเป็นต้น           อย่างไรก็ตามประเด็นหนึ่งที่พึงพิจารณาก็คือการที่ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม มีราคาสูงถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 680 ล้านบาทนั้นถือว่าต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 5 ชั้นเศษเจ้าของที่ดินจึงนับว่านั่งบนกองเงินกองทองโดยแท้           ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่ 680 ล้านบาทต่อไร่เป็นราคาที่แตกต่างจากราคาที่ดินที่ใช้ทำนาในบริเวณเขตหนองจอกที่ซื้อขายกันเพียง 1 ล้านบาทต่อไร่ หรือแตกต่างกันถึง 680 เท่านี่คือความแตกต่างที่เด่นชัดและเป็นการแสดงให้เห็นถึงการพัฒนาที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และยิ่งเป็นเขตรอบนอกของปริมณฑลเช่น ปทุมธานีราคาที่ดินอาจซื้อขายกันเพียง 3 แสนบาทหรือต่างจากราคาใจกลางเมืองถึง 204 เท่า           ยิ่งกว่านั้นราคาที่ดินใจกลางเมืองยังเพิ่มขึ้นถึง 325% หรือ 3.25 เท่าในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาในขณะที่ราคาที่ดินที่ 1 ล้านบาทต่อไร่ในพื้นที่ทำนาชายขอบเขตหนองจอกที่ 1 ล้านบาทนั้น เมื่อ 20 ปีก่อน คือพ.ศ.2537 มีราคาถึง 1.3 ล้านบาทแสดงว่าราคากลับลดลง 23% ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะในเขตรอบนอกไม่มีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ไม่มีการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนนหนทางต่าง ๆจึงทำให้ราคาที่ดินตกต่ำหรือคงที่           กรณีนี้เป็นโอกาสที่ดีอย่างหนึ่งที่รัฐบาลจะสร้างเมืองใหม่โดยการเวนคืนที่ดินรอบนอกของเมืองที่ราคายังต่ำอยู่เพื่อจัดสรรให้นักพัฒนาที่ดินทั้งที่อยู่อาศัยศูนย์การค้า กิจกรรมอุตสาหกรรม ฯลฯได้มาพัฒนาเมืองใหม่ที่สมบูรณ์แบบและเชื่อมต่อกับเขตใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วนโดยไม่อนุญาตให้มีการก่อนสร้างโรงงานหรือการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เกษตกรรมนอกเขตผังเมืองรวมเพื่อป้องกันการขยายเมืองอย่างไม่มีขอบเขตและเพื่อให้เกิดการชี้นำการพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมในที่สุด http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement777.htm